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【四】如何交定金

2016-12-22 来源:互联网
 
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认购-太原购房

    对于目前在房地 产买卖合同交易 过程当中开 发商或中介公 司要求买房人先交定金再签订正式商 品房买卖合同的做 法导致的 众多买房 人定金不能退 回的问题,引起众多 已购房者的愤怒,也引发了准备 购房者的担心与疑虑。那么对于 购房定金问题,购房人是如 何理解的,遇到购房定金问题又 是如何做的,对购房定金 问题法律又是如 何规定的,购房定金什么情况下能退,什么情 况下不能退,如果定 金能退,那么用什 么方式退?怎么样将不能退的定金退回?

    1】、定金能不能退。

    目前开发商在与买受人签正式商品 房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受 定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方 对合同的条款达不成一致意见,大多数开发商定 金是不退的。这种定 金或订金的约定,对买受人极为不利,使买受人在签约时处于受制于 人的境地, 买受人往往在定金 不退的压力下,违心地接受 开发商的不平等条款,自己的 真实意思也不能体现在合同中,有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为,购房定金与其它商 品交易一样,就像平常买东 西一样,交了定金就是这 个东西给我留着,我准备 要了,如果东西我不 要了,定金就算我给你的赔偿,以此类推到房子上,认为一旦签订 了商品房认购书,无论什么原因房子最 终没有买成,定金就一定不 能返还了,有些人甚至 动放弃了取回定金,这其 实是一种误解。其实定金 是可以退的。那么在什么条件下定金可以退,什么条件下定 金不能退?

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    2】、定金的法律规定。

    到目前为止,涉及到定金的法律规定有下:《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有:《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受 定金的一方不履行约定的 债务的,应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十 九条规定:当事人可以约定一方向 对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行 约定的债务的,无权要求 返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。《中华人民共和国担 保法司法解释》第六 部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的 一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定 金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定 金。《最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。另外,建设部的《商品房销售管理办法》规定:“符合商品房销售条件的房地产开发企业,在订立商品房买卖合同之前,向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款,当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外,北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作,比如在2005315日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同,要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定:认购人同意在支付定金之日起_____日内,与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限,而非终止时限)。第六条规定:认购人在第四条第二款约定的期限 内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款,但双方未达成一致意见,自第四 条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的,本认购书自动解除;双方也可以 协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。

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    【3】、如何避免定金陷阱。

    要避免定金陷 阱首先不要与开发商签订 认购协议书,不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并 不是签订商品房买 卖合同的一个必经程序,双方 经协商一致,可 直接签订商品房买卖 合同。如果商品房买卖合 同签不成,购房者可以全身而退,不留 何后患。其次是将“定 金” 写成“订 金”、“预 付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等,这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回,退回的法律依据有两个:一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予 支持;二是《最高 人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释》第四 条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作 为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未 能订立的,出卖人应当将定金返还买受 人。另外,司法实践一般认为,“订金”等费 用是预付款性质,因双方未签订商品房买 卖合同开发 商取得了该款项,属于不当得利,因此因按不当得利的 法律规定来处理。再次 是在签订认购协议 时明确约定对自己有利的内容,如什么条件下定金可退,不退定金的法律后果及违 约责任如 何承担。最后是要求 开发商签订北京市 建设委员会 及北京市工商行政管理 局联合制定的《北京市商品房认购书》,不同意 开发商对此认购书的内容做修改。

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     4】如何退定金才能成功。

    通过以上的分析,我们知道退定 金是有一定条件的,即因合同条款达不成一致意见可以退,另外,必须是在认购书 约定的期限内来签合同,要想退定金必须 要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判 时双方修改的记录来证明,也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房,属于违约行为,但 也通过增加补充协议的方式达到 了退定金的目的。另外,对于内部认购等无销售许可 证或产权证的项目,因本身不具备 销售条件,因此任何情况下定金都可退,无需做大量的取证工作,直接起诉即可。

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